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O segmento de galpões, parte do mercado imobiliário, segue com perspectivas positivas, com a expectativa da continuidade do ritmo aquecido do comércio eletrônico, que ganhou impulso com a pandemia de covid-19. A principal demanda por galpões concentra-se em regiões a 30 quilômetros da cidade de São Paulo. Porém, tem crescido a busca por áreas para centros de distribuição nas proximidades de várias capitais do país por parte de empresas de “e-commerce”, com destaque para Amazon, Mercado Livre e Magazine Luiza. 

Apesar da expectativa de queda da taxa de vacância, o preço de locação tende a se manter estável, com a entrada esperada de novos galpões que se encontram em fase de construção. “O ciclo de galpões é muito rápido e tem havido entrega de muitas áreas”, afirma o presidente da Colliers International Brasil, Ricardo Betancourt. 

Na avaliação do sócio-diretor da Biswanger Brasil, Nilton Molina Neto, pode haver aumento em regiões “com vacância muito baixa, como a Grande São Paulo.” Na capital paulista, empresas desenvolvedoras de galpões têm buscado áreas para “last mile”, ou seja, para a última etapa de armazenamento e distribuição de produtos. Há procura tanto por terrenos quanto por imóveis que possam ser adaptados para essa finalidade. Segundo a chefe de Pesquisa e Inteligência de Mercado da Newmark Knight Frank, Mariana Hanania, a vacância de galpões, na cidade de São Paulo, está próxima de zero, e a qualidade do estoque de empreendimentos é “muito ruim”. “Há uma corrida maluca por áreas para ‘last mile’”, diz. 

O presidente da consultoria SiiLA, Giancarlo Nicastro, informa que algumas empresas de produtos de consumo têm buscado pontos, nos centros urbanos, para fragmentação de cargas e distribuição em menos de 24 horas. “Há uma briga cada vez maior por oferecer entrega mais rápida e mais barata”, diz Nicastro.

Boa parte das áreas de galpões com entregas previstas para 2021 já estão pré-locadas. “A necessidade de galpões modernos está cada vez maior”, afirma o presidente da SiiLA, ressaltando que o novo estoque de condomínios logísticos que chega ao mercado é de alto padrão. Nicastro acrescenta que parte do varejo está migrando operações de shopping centers para galpões. 

Duas desenvolvedoras têm chamado muito a atenção do mercado – GLP, maior empresa com atuação no país, e Log Commercial Properties, que possui a maior diversificação geográfica. 

A GLP tem direcionado seus investimentos para o raio de 30 quilômetros da capital paulista e prevê desenvolver 1,5 milhão de m2. Desse total, as obras de 400 mil m2 foram iniciadas neste ano e têm previsão de entrega até 2021. De janeiro a setembro, a GLP fechou 460 mil m2 em novos contratos, o correspondente a 94% do registrado durante todo o ano de 2019, quando teve volume recorde. 

A Log prevê investir R$ 2 bilhões para ampliar seu portfólio de galpões em 1,4 milhão de m2 até 2024. Na prática, a empresa fará um acréscimo de R$ 600 milhões em relação ao R$ 1,4 bilhão que havia sido anunciado para expansão do portfólio em 1 milhão de m2. A companhia de propriedades comerciais atua em todas as regiões do Brasil. 

“A Log vai surfar na onda de mercados que vão crescer cada vez mais”, afirma Nicastro, da SiiLA. 

A presidente da Cushman & Wakefield, Celina Antunes, destaca que o maior público consumidor está no Sudeste e no Sul, mas que “operadores logísticos precisam estar em todo o país”. A executiva da Cushman acrescenta que investidores institucionais são mais avessos a riscos para atuação em mercados fora de São Paulo e do Rio de Janeiro.

Há negociações, em curso, entre desenvolvedoras de galpões e potenciais inquilinos para “build-to-suit” (construções sob medida) em outras regiões do país. Em São Paulo, os principais demandantes de espaços para galpões, neste ano, foram grandes varejistas, operadores logísticos e empresas de medicamentos, segundo Betancourt, da Colliers. A taxa de vacância ficou em 17%, indicador que deve cair para 16%, no próximo ano, segundo a consultoria. A Colliers projeta que o preço pedido por m2 continue na faixa de R$ 18,5. 

Nas estimativas da Newmark, a absorção bruta de galpões, no Estado de São Paulo, neste ano, deve ser a maior da série histórica, iniciada em 2010. 

“No Rio de Janeiro, o ano de 2020 foi espetacular, com redução da vacância, diante de aumento da demanda por parte de empresas de comércio eletrônico e de poucas entregas”, diz o presidente da Colliers. A vacância do Estado do Rio de Janeiro foi reduzida de 25% para 19%, de acordo com a consultoria. Em 2021, o indicador deve ter retração acentuada, passando para 9%. 

No Brasil, a vacância deve cair de 17%, em 2020, para 15%, em 2021, conforme a Colliers, mas o preço médio pedido por m2 deve se manter em 18,8%. O ano foi marcado também por volume expressivo de operações de compra e venda no segmento. Na ponta da aquisição, o destaque ficou por conta dos investimentos feitos pelos fundos de investimento imobiliário (FII). Entre os vendedores, além de empresas do setor que se desfizeram de galpões que deixaram de ser prioridade ou completaram seu ciclo, estavam proprietários de ativos desmobilizados, como fábricas e terrenos, segundo o presidente da Colliers. 

Uma fonte do setor diz ter preocupação com alguns impactos, no mercado, do excesso de liquidez dos fundos imobiliários. “Alguns fundos estão pagando caro para colocar ativos no portfólio e elevar o patrimônio líquido. De dez propriedades, duas ou três podem ser elefantes brancos”, afirma a fonte.
 

Fonte: Valor Econômico  – Por Chiara Quintão — De São Paulo