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O mercado de galpões e complexos logísticos tem dado sinais de recuperação em 2019. Após um crescimento de 30% no último ano, a perspectiva é de manutenção do cenário positivo no Brasil, aponta prognóstico da CBRE, divulgado em junho passado. Para players que atuam nessa indústria, há perspectivas de oportunidades de novos negócios principalmente a partir do desenvolvimento do e-commerce, aumento da demanda por empreendimentos que atendam a last mile e expansão do varejo.

A retomada desse segmento foi um dos temas analisados durante o Fórum GRI de Fundos Imobiliários 2019, realizado pelo GRI Club em agosto em São Paulo. Em um painel dedicado a perspectivas para os 12 meses seguintes moderado por Fernando Terra (CBRE), Bruno Ackermann (Brookfield Property Group Brazil), Bruno Margato (Credit Suisse Hedging-Griffo – Brazil) e Dani Ajbeszyc (GLP) discorreram sobre o assunto.

A sessão começou com um rápido repasse do ciclo anterior, marcado por crise, alta taxa de vacância e início de uma recuperação a partir de 2017 e 2018. Dados divulgados pela Colliers Internacional Brasil em agosto confirmam o bom momento. Segundo relatório da organização, a taxa de vacância ficou abaixo de 20% no segundo trimestre de 2019.

“Até o ano de 2013, tivemos um ciclo virtuoso do mercado […]. Em 2014 e 2015, começou o ciclo inverso, com aumento da vacância, o que pressionou a queda dos aluguéis. Parece que agora vemos a curva novamente ascendendo, com [taxa] de desocupação caindo e valor de locação subindo”, recordou Bruno Ackermann.

Impulso dos novos negócios
Entre os estímulos ao desenvolvimento de negócios no segmento, estiveram em discussão o crescimento no eixo Rio-São Paulo e o impulso em regiões próximas às áreas metropolitanas, como Cajamar e Guarulhos – zonas que 15 anos atrás não estavam no radar. Também foi destacada a chegada e a expansão de e-commerce e de companhias omnichannel, fatores que impactaram a vacância. “Em 2016 e 2017, nosso portfólio girava em torno de 20%; [ao longo dos últimos anos] chegamos a 6% e hoje estamos perto de 9%”, exemplificou Margato.

Os painelistas do fórum também analisaram elementos dificultadores do processo de ampliação do mercado, como a lentidão para se conseguirem aprovações junto aos órgãos responsáveis. Segundo Dani Ajbeszyc, já faltam produtos nas cidades próximas à capital São Paulo, “por conta de empresas que estão se antecipando e buscando locais. Vemos um momento positivo para o setor, com espaço para [novos] desenvolvimentos. A construção é rápida; contudo, a aprovação é difícil”, recordou.

Perspectivas futuras
Ackermann, do Brookfield Property Group Brazil, ressaltou ainda a profissionalização desse ramo imobiliário a partir das duas últimas décadas. “Se comparado com o ciclo passado, temos um mercado mais profissional […]. Hoje, temos boas empresas e a competição será maior do que naquela época, em que havia muita demanda reprimida e o mercado era inexistente.”

Nesse ambiente, ele vê potencial de recuperação nos próximos anos, mas se mantém ponderado. “Em termos de vacância e aluguel, não será [uma retomada] tão intensa, como em 2010 e 2012”. Um ponto positivo, ainda de acordo com ele, é a possibilidade de administrar a oferta de galpões, com lançamentos em fases.

Por sua vez, Dani Ajbeszyc, contou que a GLP atua hoje com foco em desenvolvimento destinado a atender companhias de e-commerce e last mile. “Acreditamos que esse é o mercado de potencial crescimento”, reiterou.

Também estiveram em pauta o potencial de regiões secundárias e tipos de produtos, como especulativos e built-to-suit (BTS). Embora a prioridade dos grandes players seja São Paulo, outras áreas geográficas, como Rio de Janeiro – estimulado pela recuperação do setor de óleo e gás – e estados do Nordeste devem se mostrar interessantes nos próximos anos.

FIIs logísticos
Apontados por especialistas do mercado de fundos de investimento imobiliário (FIIs) como atrativos, os fundos logísticos ainda estão em um estágio inicial no País. Contudo, os painelistas do fórum do GRI foram unânimes ao considerar que esse mercado vem se profissionalizando, com presença de players qualificados e ampliação do acesso a capital.

Fonte: GRIHub