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24/06/20
Valor Econômico
Paulo Vasconcellos

Salvos do pior da crise pelo movimento do comércio eletrônico, os galpões logísticos não escaparam imunes

Salvos do pior da crise pelo movimento do comércio eletrônico, os condomínios de galpões logísticos nem assim escaparam imunes. Alguns pisaram no freio nos novos investimentos. Um levantamento da Colliers International apontava que só em São Paulo deveriam ser erguidos pelo menos 700 mil m2 de novos galpões logísticos, pouco menos que o dobro do ano passado, com investimentos de pelo menos R$ 1,2 bilhão.

Agora, preveem especialistas, as novas áreas devem cair à metade ou atrasar. “Fomos surpreendidos. O cenário mudou rápido”, diz Rodrigo Demeterco, presidente da Capital Realty. A empresa foca o mercado do Sul do país e São Paulo. Criada em 1999, tem sob gestão mais de 400 mil m2 de área construída. Depois de aplicar R$ 60 milhões na ampliação do Mega Itajaí, em Santa Catarina, com mais 30 mil m2, a desenvolvedora e administradora de condomínios logísticos está investindo R$ 30 milhões na expansão do Mega Curitiba, em Campina Grande do Sul, na região metropolitana da capital paranaense.

A obra desacelerou ao primeiro impacto da crise, agora começa a voltar ao normal, mas ainda há o temor de uma diminuição na velocidade de ocupação dos novos investimentos. A GLP Brasil já incorporou este ano mais 220 mil m2 de galpões e condomínios logísticos, com 100 mil m2 do GLP Duque de Caxias, no Rio de Janeiro, 93 mil m2 do GLP Jundiaí III e 27 mil m2 da terceira fase do GLP Guarulhos I, ambos em São Paulo. Está prevista ainda para este ano a entrega de mais 72 mil m2 e para o ano que vem de 81 mil m2. Uma das líderes mundiais em gestão de investimentos e negócios em logística, a GLP Brasil atua no país desde 2012.

Dos 5 milhões de m2 ²sob gestão, 3,1 milhões de m2 são galpões e condomínios. Mais de 90% do portfólio estão concentrados em São Paulo e no Rio de Janeiro. Em 2019, bateu recorde histórico de locações no país pelo terceiro ano consecutivo com 488 mil m2 locados, cerca de 14% a mais que em 2018. O grupo já investiu mais de R$ 8,4 bilhões no Brasil e empregou direta e indiretamente nas obras mais de 9 mil trabalhadores. “Um dos impactos da crise foi a condição financeira de alguns condôminos, mas, em abril, fizemos negociações e concessões, como a postergação de pagamentos. Agora estamos com 100% dos alugueis em dia”, afirma Mauro Dias, presidente da GLP no Brasil. “O consumo vinha retraído há muito tempo, porque a economia não vinha bem, e o mercado ainda teve uma queda no começo da covid-19. O segmento de galpões logísticos se mostrou mais resiliente”, diz Mário Gurgueira, diretor de negócios industriais da Cushman & Wakefield, uma das líderes globais em serviços imobiliários corporativos com atuação em 60 países que gerencia 2,8 de m2 de área industrial no Brasil. O sucesso do negócio é medido, além da ampliação da área de armazenamento, pela taxa de desocupação de galpões e condomínios logísticos versus o valor do metro quadrado. No fim de 2019, a cidade de São Paulo apresentou taxa de vacância de 16,92% e preço médio de R$ 18,77/m2 ². Houve queda em abril, mas em maio apareceram sinais de recuperação.

No polo paulista de Cajamar a taxa de vacância em dezembro foi de 7,2% e o preço médio R$ 22,06/m2. Em maio, a vacância estava em 16,6% e o preço médio em R$ 22,31/m². No Rio de Janeiro, outro polo importante do setor, a vacância em maio teve uma queda de 1,26 ponto percentual em comparação com o mês de abril e fechou com a menor marca do ano, em 21,47%, enquanto o preço médio por metro quadrado chegou a R$ 20,49. Além dos impactos negativos, a covid-19 deve acelerar uma mudança no perfil do setor: para algumas empresas, o comércio eletrônico, que representava 20% do portfólio há apenas quatro anos, dobrou a participação com a crise. A tendência, dizem os principais gestores de condomínios logísticos, é de que cresça ainda mais.

“Com a aceleração do comércio eletrônico, a eficiência dos galpões e dos condomínios será ainda mais importante”, afirma Armando Fregoso, vice-presidente sênior da Prologis, outra líder mundial em imóveis logísticos e industriais, com 23 galpões e 1 milhão de m2 de armazenagem no Brasil. Pátios eficientes para manobra de caminhões de grande porte, construções que facilitem a manutenção e contribuam para o isolamento térmico, janelas mais amplas para aumentar a iluminação natural, instalação de painéis solares para melhorar a eficiência energética e certificações para garantir a sustentabilidade das instalações são algumas das inovações incorporadas pelos novos empreendimentos logísticos. O mais novo desafio é a intensificação de medidas de higienização provocada pela covid-19. “O novo normal será o de operações com maior cuidado na segurança”, diz Mário Gurgueira, da Cushman & Wakefield.

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