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“O Brasil possui 13,226 milhões de metros quadrados de inventário de condomínios Classe A, ou seja, edificações com pé-direito de 12 metros, capacidade de piso de seis toneladas, pelo menos uma doca para cada 500 metros quadrados de armazenagem, dentre outros critérios técnicos. De acordo com a Colliers International – líder global em serviços imobiliários – 8,092 mil metros quadrados, ou seja, 61% desse total, são em São Paulo. As maiores áreas estão em Cajamar (1,274 milhão), Jundiaí (1,151 milhão), Guarulhos (1,086 milhão) e Campinas (1,049 milhão de metros quadrados). Os setores que mais tomaram espaço, em 2017, foram o de Farmaco e o de Autopeças.
A Revista Logística & Supply Chain conversou com a vice-presidente da Colliers Brasil, Paula Casarini, sobre o mercado desses clássicos empreendimentos procurados pelas grandes marcas, para entender o cenário atual e possíveis perspectivas. Segundo ela, a empresa mede a absorção de duas formas. A primeira delas é a bruta, ou seja, toda a movimentação de novos contratos firmados no período. Esse índice caiu de 2016 e 2017, passando de 1,503 milhão para 1,266 milhão de metros quadrados. O mesmo aconteceu em São Paulo, passando de 1,055 milhão de metros quadrados para 855 mil metros quadrados. “Isso pode revelar muita movimentação dos parques e devoluções também”, analisa.
A segunda forma de apuração referese à absorção líquida, baseada no aumento ou na diminuição real de espaço ocupado entre períodos. Nesse caso, o índice Brasil aumentou de 279 mil para 428 mil metros quadrados. Ao analisar os dados de absorção líquida dos últimos anos – 811 mil metros quadrados em 2015; 279 em 2016; e 428 em 2017 –, observa-se que o ponto de inflexão está sendo superado. O mercado paulista acompanhou esse movimento, passando de 192 para 420 mil metros quadrados.
“O aumento da absorção líquida, em contrapartida à bruta, mostra que o pessoal está devolvendo menos área do que devolvia no ano anterior”, analisa a vice-presidente da Colliers Brasil. Isso pode ser reflexo de uma migração mais acanhada de ocupação entre parques, por motivos como redução de custos.
Dentre os fatores, Paula cita as novas construções do segmento, que oferecem mais eficiência.
De acordo com os dados da Colliers, a taxa de vacância no Brasil – quantidade de espaços vazios em galpões logísticos – passou de 18% em 2015, para 25% em 2016, e manteve esse índice em 2017, o que significa dizer que 3,2 milhões de metros quadrados estão sem um ocupante, uma taxa considerada alta. “A ocupação de galpões logísticos é influenciada por três fatores flutuantes e que impactam um ao outro: a vacância, as novas entregas e a absorção líquida”, explica Paula. Segundo ela, analisando esses três aspectos, a demanda, medida pela absorção bruta, diminuiu em relação a 2016, e a quantidade de inventário entregue em 2017 também foi menor do que nos anos anteriores.
No ano passado, o País recebeu 512 mil metros quadrados de novos galpões, a metade (1,085 mil metros quadrados) do período anterior. No Estado de São Paulo, a redução foi ainda mais drástica, onde o inventá-rio entregue passou de 650 (2016) para 259 mil metros quadrados (2017). Paula exemplifica citando a crise econômica impactou diretamente os escritórios corporativos e industriais. “O aumento no desemprego impacta o consumo, que, por sua vez, faz diminuir a movimentação e a necessidade de armazenagem por parte da indústria”, explica a vice-presidente da Colliers.
Vale lembrar que 45% do mercado de condomínio logístico está nas mãos de 15 principais players (especializados em logística), e o restante nas mãos de uma centena de outros proprietários.
Ao ser questionada sobre projeções para 2018, Paula Casarini disse que a empresa prevê 160 mil metros quadrados de entregas no Estado paulista, número ainda baixo se comparado com os 512 mil de 2017. “Numa visão conservadora, a perspectiva é conseguir manter a absorção líquida 400 mil metros quadrados”, avalia. A taxa de vacância prevista para este ano deve se manter estável, em torno de 25%”, analisa.
Maior contrato de locação do mercado Para Mauro Dias, presidente da GLP Brasil, a taxa básica de juros e a inflação estão em queda, e a economia está se recuperando, o que demonstra uma recuperação da economia brasileira.
“Essa retomada do crescimento se soma à busca das empresas por maior eficiência nas operações logísticas, o que deve impulsionar o crescimento do nosso setor”, explica.
Com 31 anos de experiência nas áreas de Logística e Infraestrutura, Mauro analisa que a retração da economia nos últimos anos provocou maior cautela nos investimentos e freou o crescimento de vários setores que utilizam condomínios logísticos.
Apesar disso, o setor continuou avançando, mesmo que em ritmo mais lento. Isso porque o mercado brasileiro tem grande potencial de crescimento e há muitas oportunidades para a melhoria da Logística no País.
Segundo o presidente da GLP Brasil, o País ainda carece de empreendimentos padrão Classe A. “Apenas 15% do nosso mercado é formado por imóveis de alto padrão. E o que vimos nos últimos anos foi um movimento fly to quality (voo para a qualidade, em Português) e fly to cost (voo para o custo, em Português) em busca de instalações logísticas mais modernas, eficientes, com mais aproveitamento da área de estocagem, infraestrutura completa, boa localização e qualidade técnica para otimização de custos”, opina. “Por isso, buscamos sempre oportunidades para ampliar nosso portfólio e continuamos investindo no Brasil”, complementa. A GLP teve resultados muito positivos em 2017, tendo intermediado o aluguel de 270 mil metros quadrados, quase 25% de todo o volume locado no mercado.
“Encerramos o ano com 91% do portfólio locado e nossas perspectivas para 2018 são positivas”, prevê Mauro Dias.
Para ele, nos últimos anos, o ritmo de crescimento da oferta continuou forte apesar da redução da demanda provocada pela crise econômica. Durante o período de desaceleração da economia, muitos empreendimentos estavam em desenvolvimento. A entrega desses novos galpões em um momento de recessão contribuiu para o aumento da taxa de vacância. Outro fator que gerou maior vacância foi a retração do consumo e a busca de maior eficiência com a centralização das operações para otimizar custos.
“Se antes algumas empresas tinham mais de um centro de distribuição numa região, agora optam por unificar essas operações”, diz.
O principal driver da demanda por condomínios logísticos de alto padrão durante a crise foi a busca pela otimização e redução de custos logísticos.
“Os movimentos fly to quality e fly to cost são uma grande oportunidade para melhorar a eficiência e a qualidade dos serviços de logística no Brasil”, pondera.
De acordo com o Mauro, o mercado de galpões deve reduzir o ritmo de novas entregas, o que, junto com a retomada na procura por condomínios, deve levar a um maior equilíbrio entre oferta e demanda nesse mercado. Acreditamos que, independentemente da performance da economia, as empresas continuarão mantendo o foco para obter ganhos de produtividade e eficiência, o que continuará impulsionando a busca por instalações logísticas modernas.
A GLP continua investindo na construção de instalações logísticas modernas no Brasil. “Temos 1,4 milhão de metros quadrados no pipeline de desenvolvimento e podemos acelerar o ritmo de investimentos caso a demanda por áreas para locação continue crescendo”, revela. Segundo as principais consultorias imobiliárias, a marca fechou o maior contrato de locação do mercado de 2017, pela GLPCajamar, no interior de São Paulo. Questionada pela Revista Logística & Supply Chain sobre o novo locatário, a marca disse não poder revelar o nome, mas comentou do contrato da Raia Drogasil na GLPGuarulhos.
A locação envolve 28 mil metros quadrados para montar um novo centro de distribuição no condomínio logístico, o maior do País. “O segmento farmacêutico foi um dos que manteve uma forte demanda mesmo no período de instabilidade econômica e política”, explica Mauro. A Raia Drogasil é líder no mercado brasileiro de drogarias, com mais de 1.450 lojas em 18 Estados brasileiros.
Foi criada em novembro de 2011 a partir da fusão entre Raia S.A. e Drogasil S.A. Com receita bruta de R$ 11,8 bilhões em 2016, a RD é a maior rede de drogarias do Brasil em receita e número de lojas. O GLP Guarulhos é um parque logístico desenvolvido dentro dos mais modernos conceitos, com altíssimo padrão de qualidade. O condomínio reúne infraestrutura completa, localização estratégica e segurança para facilitar as operações logísticas no dia a dia de empresas de diversos setores.
Para finalizar, o presidente da GLP explica que, durante o ano fiscal (de abril de 2017 a março de 2018), a empresa está entregando 95 mil metros quadrados. Sendo 27 mil, em um galpão na cidade de em Irajá, além de mais 68 mil metros quadrados em dois galpões, em Duque de Caxias, ambos no Rio de Janeiro.
Galpões novos e diferenciados Abiner Oliveira, diretor comercial de Serviços Industriais e Logísticos da NAI Brazil, também considera esse mercado em franco desenvolvimento, ainda muito concentrado no Estado de São Paulo, mas Rio de Janeiro, Pernambuco, Minas Gerais e Paraná também se apresentam como mercados importantes. De acordo com a empresa de consultoria imobiliária empresarial, o Brasil tem 13,6 milhões de metros quadrados de galpões Classe A em 264 condomínios. “Isso representa apenas 10% de todo o inventário de imóveis industriais e logísticos no Brasil, que ultrapassa os 130 milhões de metros quadrados, como um todo, dez vezes mais que os Estados Unidos”, explica Abiner. Para ele, o segmento tende a dobrar de tamanho ao longo dos próximos 10 ou 15 anos, uma vez que existe mais de 12 milhões de metros quadrados desse perfil de imóvel em projeto. Por estar diretamente ligado ao PIB (Produto Interno Bruto), a situação econômica do País será fundamental para o seu crescimento.
“Trata-se de um mercado incipiente e com grande potencial, economias similares à nossa, como, por exemplo, a do México, possuem cinco vezes mais galpões Classe A do o Brasil”, explica o diretor da NAI Brazil.
Para ele, o e-commerce impulsionará o setor com a necessidade entregar onde for e no menor tempo possível, portanto cidades/regiões com mais 300 mil habitantes permitirão o desenvolvimento de condomínios de pequeno porte, ou seja, entre 30 e 40 mil metros quadrados de área locável.
O mercado não deixou de movimentar números expressivos mesmo no momento delicado da economia, 2016 foi recorde em volume de metros quadrados locados. Foram mais de 1,7 milhão e, em 2017, foram mais de 1,3 milhão movimentados. “Houve muita consolidação de operações e muita empresa aproveitando a flexibilidade maior dos proprietários e mudando para galpões com maior qualidade”, analisa. De acordo com Oliveira, a oferta está se equilibrando, portanto, a tendência para o setor é uma flexibilidade reduzida nas negociações junto a inquilinos e um aquecimento pontual em mercados mais profundos, como a região metropolitana de São Paulo, que deve voltar a ter um desenvolvimento em maior escala.
Em 2017, foram registrados quase 1,4 milhão de metros quadrados, em novos contratos de locação em todo o País. O número é similar ao de períodos em que o Brasil passou por expansão (2011 e 2012), no entanto, boa parte dessa movimentação no setor se deu em função da flexibilidade ampliada nas negociações por parte dos desenvolvedores, com carências mais alongadas e descontos regressivos. Aliado a isso, houve grande consolidação de operações e também a busca por melhoria da operação em galpões mais novos e com qualidade diferenciada, mudanças conhecidas como fly to quality.
O que mais chamou a atenção é que São Paulo, principal mercado do País, apresentou diminuição considerável de sua disponibilidade, principalmente na região Metropolitana. Nos próximos 18 meses, a expectativa é que a oferta se equilibre e as concessões diminuam cada vez mais, proporcionando aumentos reais de preço no setor – que atualmente opera com os mesmos preços de 2012, quando se praticava R$ 19,50/ m² em média. Vale mencionar que a taxa de disponibilidade está em 25,6% no Brasil. Em São Paulo, o índice é de 27,2%, e no Rio de Janeiro, 25,3%. “No entanto, esse percentual na grande São Paulo está abaixo dos 20%, e tende a diminuir ainda mais no decorrer de 2018, trazendo equilíbrio ao setor, já que o Estado é a locomotiva do País e liderará naturalmente a recuperação da economia como um todo”, opina.
Mercado ainda é novo no Brasil Para Fernando Didziakas, sócio da Buildings – primeira empresa brasileira especializada em pesquisa imobiliária corporativa –, o mercado de condomínios logísticos no Brasil é novo, recente, já que no começo dos anos 2000 existiam perto de 200 mil metros quadrados de condomínios e, hoje, esse universo está perto de 20 milhões de metros quadrados.
Nos últimos sete anos, esse mercado mais que dobrou de tamanho.
Com isso, em termos de padrão construtivo, é um mercado bem consistente, com a maioria do estoque – principalmente, no Estado de São Paulo – já com padrões mínimos de qualidade. “Se considerarmos o tamanho do nosso País, o mercado ainda é pequeno, porém, para a demanda existente, a taxa de vacância atual nos diz que temos mais oferta do que demanda”, explica. No fechamento do quarto trimestre de 2017, a taxa de vacância no Brasil era de 24,5%, e no Estado paulista, de 26%.
Para Fernando, a principal causa para a alta vacância, que acaba gerando queda de preços, é um desequilíbrio entre entregas e espaços absorvidos. “Foram entregues muitos novos espaços logísticos nos últimos anos, mais do que o mercado demandava.
Boa parte disso, resultado do impacto da crise econômica vivida em nosso País, que impediu que empresas tomadoras de espaços logísticos continuassem em seu processo de expansão”, opina.
Sobre perspectivas, o sócio da Buildings acredita que, com a retomada econômica prevista para 2018, a tendência é de aumento nas absorções e queda de vacância. “O final de 2017 já registrou queda de vacância nos dois últimos trimestres. Então a perspectiva é de aquecimento no setor”, avalia. Contudo, para controle do índice de vacância e preços, é importante o equilíbrio nas entregas que serão feitas durante o ano, já que existem mais de 1,5 milhão de metros quadrados em construção, no Brasil.
De acordo com Fernando, empresários desenvolvedores de condomínios estão atentos aos números de mercado, como os que são gerados na Buildings, para encontrarem oportunidades de novos projetos.
Também estão com olhar voltado a regiões que demonstrem maior queda na vacância e que possam, a curto prazo, ter algum tipo de reajuste positivo em preços ofertados e transacionados.
Para os tomadores de espaços logísticos, o momento é de aproveitar ainda a vacância acima da média para reavaliarem sua ocupação, desde os custos de aluguel até se o imóvel atual atende suas necessidades ou se há uma oportunidade melhor tecnicamente e com preço mais competitivo.
“Historicamente, o mercado de condomínios logísticos em São Paulo sempre possui absorção líquida positiva”, explica. A absorção líquida é a quantidade de metros quadrados que estão ocupados hoje a mais, ou a menos, comparado com o período anterior. Ou seja, se a absorção líquida fosse negativa, teríamos mais devoluções do que expansões. “Com a absorção líquida positiva, significa que o mercado continua ocupando mais e mais espaços”, diz Fernando.
Em 2017, o mercado registrou absorção líquida de 450 mil metros quadrados no Estado paulista, e absorção bruta (total de novas locações no período, sem comparar com o período anterior, como mede a absorção líquida) de quase um milhão de metros quadrados.

Fonte: Revista Logística e Supply Chain
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