Condomínios logísticos: prontos para a retomada

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“Nos últimos dez anos, o mercado da infraestrutura passou a olhar com mais atenção para os condomínios logísticos, que deixaram de ser apenas galpões e passaram a ocupar um lugar de destaque nas operações logísticas, como uma opção bastante concreta de ganho de eficiência operacional e redução de custos.
Mesmo com a taxa de desocupação ainda alta – cerca de 25% do total de 22 milhões de metros quadrados existentes de condomínios logísticos no Brasil, segundo levantamento trimestral da consultora imobiliária CBRE – o mercado aposta na melhoria com a retomada da atividade econômica.
O diretor da América Latina da CBRE para Serviços Industriais e Logísticos, Fernando Terra, explica que a alta oferta de espaço deve-se ao crescimento de 70% no número de condomí nios logísticos, com a chegada de grandes players internacionais nos últimos sete anos. “O impacto da recessão econômica foi sentido em 2017, que registrou apenas um terço da média dos últimos três anos na entrega de novos empreendimentos. O mercado só voltará construir no mesmo ritmo quando a oferta e a demanda estiverem equilibradas”.
Na avaliação de Terra, com os sinais de retomada da economia, a expectativa é que a vacância seja absorvida pelo mercado até 2020. “O momento está favorável ao usuário, com o grande estoque de áreas e a consequente queda nos preços das locações”, afirma o diretor da CBRE.
Ainda de acordo como o levantamento realizado pela CBRE, existem hoje no Brasil por volta de 145 milhões de metros quadrados de galpões (industriais e logísticos), mas somente 15% estão dentro de condomínios logísticos – uma fatia de mercado ainda pequena, mas com potencial de crescimento com a evolução do poder de consumo do brasileiro e a procura das empresas por soluções de otimizar a armazenagem e a movimentação logística de seus produtos. Metros quadrados As principais empresas gerenciadoras desses condomínios têm, juntas, para 2018, mais de 2 milhões de metros quadrados de potencial construtivo e esperam abocanhar fatias maiores deste mercado diante das vantagens que esses espaços oferecem.
Mas esse número parece tímido diante da crescente demanda e da mudança de paradigma pela qual passa o segmento. Esta é a linha de raciocínio do presidente da GLP Brasil Mauro Dias. Para ele o mercado brasileiro carece de instalações logísticas modernas. “Mesmo durante a crise as empresas que estavam buscando melhorar a eficiência e reduzir custos acabaram criando uma demanda para esse tipo de instalações, pois visualizam um ganho qualitativo nos serviços oferecidos”.
A GLP Brasil aposta em um 2018 positivo no mercado de condomínios de alto padrão. A empresa conta com 4,2 milhões de metros quadrados de área total locável, sendo 2,8 milhões já concluídos e 1,4 milhão em projetos de desenvolvimento. “Acabamos de entregar um novo empreendimento em Duque de Caxias, no Rio de Janeiro, e temos boas expectativas para o ano. O objetivo é manter o plano de investimento a longo prazo e desenvolver instalações logísticas modernas e eficientes no Brasil, contribuindo para o aumento da produtividade em toda a cadeia logística”, afirma o presidente da GLPBrasil, Mauro Dias.
Para Dias, existe no Brasil grande potencial de crescimento neste mercado, mas ainda há deficiências. “Mesmo com a expansão registrada nos anos anteriores, o mercado ainda carece de empreendimentos que ofereçam infraestrutura moderna e eficiente, que somam hoje apenas 15% do estoque total, sendo que os demais 85% são instalações antigas e menos eficientes”.
O presidente da GLP Brasil destaca que instalar as operações de armazenagem e distribuição em um condomínio logístico traz economia para as empresas, tanto pelas características intrínsecas do modelo de negócio como por fatores tais como infraestrutura disponível, localização e flexibilidade na expansão da operação.
“A economia gerada no rateio de custos fixos, como segurança e manutenção de áreas comuns, oferece uma redução direta nos custos. Além disso, a redução indireta, que vem dos benefícios que o espaço oferece, toma o modelo ainda mais vantajoso”, afirma.
Oferta de serviços expandida Obviamente, a tentativa de driblar a crise econômica instalada nos últimos cinco anos e a busca por qualidade fizeram com que os condomínios logísticos ampliassem o leque de serviços oferecidos, diminuindo, consideravelmente, o custo operacional de seus clientes.
Gerente da Brazilicm Business Park – BBP, Marco Antonio de Oliveira Moyses explica que é preciso entregar mais do que as empresas precisam para operar. “É preciso ampliar a oferta de serviços e diminuir, ao máximo, o custo operacional das empresas”.
Dessa forma, os galpões atuais permitem uma operação mais eficiente com características construtivas feitas sob medida para o cliente e com compartilhamento de serviços e infraestrutura que vão desde serviços de RH, passando por catering, ambulatório, TI, entre tantos outros.
Essa foi a forma encontrada por essas gestoras de condomínios para lidar com os altos e baixos de suas ocupações. No entanto, há consenso no mercado de que os piores momentos da crise econômica ficaram para trás e o que se vislumbra é a melhora deste mercado com possibilidades significativas de crescimento acima da média.
“O ano de 2017 nos tirou da inércia de dois anos anteriores”, analisa Moyses. “Voltamos a construir, a planejar as construções que serão iniciadas em 2018 e voltamos a fazer locações com bom valor de mercado”. O gerente diz, ainda, que as empresas também mudaram o perfil, passando a ser mais críticos quanto à escolha do local. “O mercado é mais exigente e, com isso, incrementamos o valor agregado nos nossos serviços, uma vez que a construção apenas virou uma commodity”.
Assim, a BBP pretende, para 2018, voltar a patamares de construção semelhante ao registrado em 2013, aumentando a diversificação dos serviços ofertados para, consequentemente, captar mais e locar mais.
A mesma linha de raciocínio tem o presidente da GLP quando avalia que a crise ficou para trás. “O pior da crise já passou. Acredito que a economia vai performar melhor este ano e iremos observar uma reação deste mercado, inclusive, com a procura de áreas maiores”. E continua, “temos 1,4 milhões de metros quadrados de áreas com potencial construtivo e, se o mercado continuar reagindo desta forma, temos a disposição de investir e acompanhar o aumento da demanda”.
O diretor da CBRE concorda com a expectativa positiva para o próximo ano. “Desde o último trimestre de 2017 sentimos o aumento na atividade de locação e nas operações de venda. Também nos últimos três ou quatro anos houve uma queda na compra de terrenos para a construção de novas operações produtivas e hoje já temos cerca de sete projetos novos neste sentido; o que mostra um humor diferente das empresas que estão voltando a investir”, finaliza.
Ociosidade A ociosidade é algo inerente a esse segmento. No entanto, trabalhar tal ociosidade de forma inteligente é o desafio das administradoras de condomínio. “Fizemos vários ajustes”, disse Mauro Dias. “E, obviamente ajustamos os preços também. Renegociamos contratos, mas temos conseguido manter nosso preço médio. Tudo o que tínhamos para fazer foi feito e hoje o nosso portfólio está bem alinhado com os valores cobrados no mercado, com boas perspectivas para dois importantes segmentos: o comércio eletrônico e o farmacêutico”.
De acordo com o executivo, a boa performance do comércio eletrônico terá vida longa, incrementando de forma significativa os números da GLR “20% de toda nossa área locada está, de alguma forma, relacionada com o e-commerce. E ainda há muito espaço para crescer. Porém, um dos principais desafios deste setor é a logística”, considera.
Para o executivo, as empresas precisam se preparar para entregar mais rápido, ter visibilidade na cadeia como um todo e ter uma melhor logística reversa. “Esses são os desafios daqui para a frente”, conclui.