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 Seis anos em seis meses. Com esse ritmo de crescimento do e-commerce no Estado de São Paulo na primeira metade do ano, o mercado de galpões logísticos ganhou peso e cada vez mais participação na indústria de fundos imobiliários.

E, de acordo com especialistas, apesar do forte avanço e da maior oferta de galpões, o setor não tem excesso de projetos e segue com espaço para crescimento.

“Estamos longe da saturação no mercado de logística”, afirmou Mauro Dias, presidente da GLP Brasil durante painel do FII Summit, realizado na última quinta-feira (24).

Segundo ele, o mercado não estava preparado para a aceleração do crescimento e, para manter o ritmo aquecido de demanda, serão necessárias novas áreas.

A opinião é compartilhada por Pedro Carraz, sócio da XP, que destacou o parque logístico deficitário no Brasil, tanto em quantidade quanto em qualidade. “Menos de 20% da área bruta locável total é tida como de qualidade, ‘AAA’, ou seja, muito pouco quando se compara com outros países”, afirmou.

A avaliação é de que o espaço para crescimento do setor é “enorme” e quem vai ditar o ritmo será o consumidor.

Isso porque cada vez mais serão exigidas entregas com maior qualidade em menor tempo e custo. E as empresas vão ter que se adaptar para estarem mais próximas do consumidor final e reforçar sua área de armazenagem para atender a demanda, disse o sócio da XP.

Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA, chamou atenção para o fato de que, além do estoque baixo de galpões no país, o segmento ainda é muito concentrado no eixo Rio-São Paulo. Um movimento crescente, contudo, tem sido visto por companhias adentrando demais regiões, caso da Amazon, no Nordeste, contou.

Apesar do otimismo com o mercado, Nicastro destacou sua preocupação com o “excesso de dinheiro” no setor, dadas as menores barreiras de entrada.

Dias, da GLP Brasil, contudo, indicou que nem todos os empreendimentos atuais atendem um nível de qualidade máxima do setor. “Localização não conta toda a história no diferencial do ativo”, afirmou, ao elencar a capacidade do time de gestão e a relação com os locatários dos parques logísticos.

Para Carraz, a grande dificuldade de gestores de FIIs de logística nos últimos meses tem sido a concorrência na aquisição de ativos de qualidade.

“Os players estão disputando os mesmos ativos – muitos deles sem as especificações que os fundos buscam, por conta de os parques logísticos estarem desatualizados”, afirmou.

Essa concorrência, contudo, é tida como saudável, segundo ele, e contribui para o desenvolvimento do setor.

“À medida que tivermos mais dificuldade em pagar o preço que julgamos justo, vamos começar a desenvolver ativos próprios, comprar terrenos e construir. No fim do dia, o segmento é vencedor e quem ganha é o consumidor”, disse o sócio da XP.

Preço e dividend yield

Ainda que as cotas de fundos imobiliários de logística tenham se valorizado nos últimos meses em meio à pandemia, Carraz, da XP, segue enxergando potencial de valorização no longo prazo.

Para um horizonte mais curto, de 30 a 60 dias, os FIIs de galpões podem não ser uma boa pedida, diz, uma vez que as cotas andaram muito nos últimos quatro meses.

Já em um prazo de três a quatro anos, período que deveria ser o ideal para um investidor de FIIs, o investimento é interessante, dado o potencial de upside das cotas, afirmou.

“São 150 milhões de brasileiros que têm acesso à internet hoje, então é uma questão de tempo para o e-commerce amadurecer no país”, argumentou, destacando que é inevitável o incremento de áreas logísticas em outras regiões.

De acordo com o executivo, que também é gestor de fundos imobiliários na XP, à medida que os investidores enxergarem a logística como um setor de menor risco quando comparado com outros de FIIs, eles vão aceitar receber um menor dividend yield.

“Mas mesmo que o DY hoje possa ser menor quando comparado há seis, 12 meses, vejo um espaço para redução de vacância e incremento do aluguel, o que vai fazer com que o yield aumente e valorize as cotas.”

E-commerce x shoppings

Questionado sobre os impactos do desenvolvimento do comércio eletrônico nos shopping centers, o sócio da XP afirmou que o sucesso de um não leva ao insucesso do outro.

Ele destacou que a quantidade de ABL de shopping disponível no Brasil é bem menor que a de outros países, de modo que não há uma concentração per capita relevante.

Ainda segundo ele, a localização dos shoppings no Brasil e o mix de lojas, com serviços, faculdades e restaurantes, entre outros, fazem do empreendimento não apenas um local de compras, mas um centro de serviços e de distribuição, visto que a grande maioria costuma ficar próxima das regiões mais adensadas.

Por Mariana Zonta d’Ávila
Fonte: InfoMoney