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“Nos últimos anos, o mercado brasileiro de condomínios logísticos Classe A cresceu aceleradamente, chegando perto dos 13 milhões de m² no final de 2016. Ao longo do ano passado, como comprovam pesquisas de monitoramento no País, o ritmo de entregas caiu consideravelmente. Mesmo assim, mais de 1 milhão de m² novos foram adicionados ao inventário. E vem mais espaço locável por aí.

Uma parte disso está sendo estruturada por meio de operações built-to-suit (BTS), nas quais o investidor constrói o empreendimento conforme as requisições definidas por um ocupante específico, que se compromete a pagar aluguel por meio de um contrato de longo prazo. A constituição do acordo – período de vigência, penalidades por descumprimento de cláusulas, formas de garantia etc. – está diretamente relacionada ao montante do aporte demandado. Por outro lado, aumenta a olhos vistos a participação dos galpões especulativos, concebidos para atrair qualquer tipo de cliente, logístico ou industrial, com espaços adaptáveis e prontos para locar, além de uma forma de contratação menos rígida que a do BTS. Hoje, esse segmento soma duas modalidades de produtos: os empreendimentos big box (com naves acima de 20 mil m²) e os modulares.

Mesmo que pesem tantos elementos em favor da expansão dos galpões especulativos, há que se ressaltar que empresas médias a grandes (que demandam galpões maiores, acima de 30 mil m² construídos) são sempre candidatas a fazer um BTS, uma vez que o tamanho costuma agregar necessidades específicas.

O maior problema desses casos, cita Ricardo Antoneli, CDO da GLP Brasil, é o rating das candidatas aos galpões. “Somente uma companhia de grande porte e com saúde financeira pode trazer segurança ao incorporador para que ele desenvolva um projeto visando longo prazo. O custo do BTS é outro ponto de atenção, pois o aluguel é basicamente para remunerar um investimento realizado dentro de um escopo específico para atender o inquilino e não há referências de mercado, comenta.

Diante disso, o mercado começa a ver a possibilidade do BTS por outro ângulo. Ninguém acredita que o modelo vá desaparecer, mas muitos dizem que ele vai se fundir, junto com espaços especulativos, a condomínios cada vez mais gigantescos, em terrenos acima de 1 milhão de m², e assim ser capaz de distribuir mais facilidades e pulverizar os custos totais.

De acordo com Ricardo Antoneli. o player que optar pelo especulativo estará mais bem posicionado. “Esse modelo permite uma flexibilidade maior em tempo de contrato e área total ocupada. E, no caso de melhora da economia, é mais fácil para quem está em um condomínio especulativo aumentar sua área instalada e estender o prazo de contrato”, pondera.

Fonte Revista GRI Real Estate
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