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O mercado de locação de galpões segue em franca expansão, não só no entorno da cidade de São Paulo, localização mais cobiçada por desenvolvedoras de projetos e por potenciais ocupantes, como também em outras regiões. O desempenho do segmento reflete, principalmente, o aumento da demanda de empresas de comércio eletrônico e varejistas com atuação em “e-commerce” por imóveis de qualidade e em localizações próximas a rodovias e centros de consumo.

Na disputa por oferecer a entrega mais rápida e mais barata dos produtos aos clientes, grandes varejistas como Amazon, Magazine Luiza e Mercado Livre têm demandado muitas áreas e investido em logística e tecnologia. No terceiro trimestre, a necessidade de mais galpões resultou em recordes de contratações de aluguel, medidas pelo indicador de absorção bruta, e em queda das taxas de vacância.

Apostando na continuidade da demanda, desenvolvedoras de galpões têm investido em novos projetos. Desde janeiro, a Global Logistica Properties (GLP), maior empresa do setor, deu início a 400 mil 2 em novas obras, com conclusão prevista para até o próximo ano. Esses projetos da GLP estão concentrados no Estado de São Paulo. A Log Commercial Properties também está com expansão, em curso, de seu portfólio, com projetos em todas as regiões do país.

O crescimento mais acentuado da demanda ainda se concentra no raio de 30 quilômetros da cidade de São Paulo, mas a necessidade de empresas estarem perto dos centros consumidores vem resultando no aumento da demanda por projetos nas proximidades de outras capitais. “Tem havido muita procura por desenvolvimento de galpões em regiões em que o mercado não está consolidado, como Norte e Nordeste, para centros de distribuição de grandes varejistas”, diz o sócio-diretor da Biswanger Brasil, Nilton Molina Neto.

Ao mesmo tempo, o volume de operações de compra e venda de galpões segue bastante aquecido no mercado. “Em 2019, essas operações somaram R$ 6,3 bilhões no Brasil. Neste ano, já chegam a R$ 5,3 bilhões e vão terminar acima de R$ 7 bilhões”, diz o presidente da CBRE, Walter Cardoso, ressaltando que fundos de investimento imobiliário (FIIs) lideram as aquisições. O Estado de São Paulo deverá responder por R$ 5 bilhões das operações, seguido por Rio de Janeiro, com fatia de R$ 1 bilhão a R$ 1,2 bilhão, segundo Cardoso. O restante está distribuído em outros estados.

O mercado brasileiro de galpões de alto padrão ainda é considerado incipiente com grande potencial de crescimento, levando-se em conta a qualidade da maior parte dos empreendimentos e as dimensões do país. Além do “e-commerce” e do varejo tradicional, o setor de alimentos e bebidas, e a indústria farmacêutica têm procurado muitas áreas de galpões.

Considerando-se o mercado nacional, a absorção bruta de galpões chegou a 782,9 mil m², no terceiro trimestre, de acordo com a Colliers International Brasil. Houve absorção líquida – contratações menos devoluções – de 476,9 mil m². Os dois indicadores foram recordes. “O quarto trimestre deste ano e o primeiro trimestre de 2021 ainda serão fortes”, diz o presidente da consultoria, Ricardo Betancourt.

O preço pedido por metro quadrado de galpões, no país, ficou em R$ 18,80, praticamente estável em relação ao trimestre anterior, segundo a Colliers. “O valor só não aumentou porque há um volume importante de metros quadrados em construção em São Paulo”, diz Betancourt. No terceiro trimestre, o mercado paulista de galpões de alto padrão recebeu 106,5 mil m² de novo estoque, segundo a JLL. Com a absorção líquida de 128,2 mil m², a taxa de vacância foi reduzida de 17,9% para 17,5%, de acordo com a consultoria. “As entregas de novo estoque estão acontecendo, mas a absorção está levando a vacância a ficar menor”, afirma o gerente de transações da JLL, Ricardo Hirata. Ele acrescenta que parte dos novos galpões está chegando ao mercado já pré-locada.

Luft Logistics, do segmento de transporte e logística; Madeira & Madeira, de varejo e comércio eletrônico; e Bomix Indústria de Embalagens, de bens de consumo, responderam pelas principais absorções de áreas, conforme a JLL. Os dois principais projetos entregues, no trimestre, um em Jundiaí e outro em Rio Claro, terminaram o período com vacância de 62% e 40%, respectivamente.

De acordo com a SiiLA Brasil, a taxa de vacância de galpões dos padrões A+ e A ficou em 17,2%, no Estado de São Paulo, no terceiro trimestre, a menor desde 2016. A absorção bruta de áreas foi de 310,6 mil m², no período, chegando a 929 mil m² de janeiro a setembro. Guarulhos respondeu pelas maiores contratações, seguido por Jundiaí e Cajamar. A pesquisa da SiiLA apontou que algumas regiões do Estado têm vacância muito baixa, caso do Grande ABC (4,14%) e de Guarulhos (6,83%).

“A logística passa por um momento em que as empresas estão olhando empreendimentos dentro da cidade de São Paulo para ‘last mile’”, acrescenta o presidente da SiiLA, Giancarlo Nicastro, se referindo à última etapa de armazenamento e distribuição de produtos.

A presidente da Newmark Knight Frank, Marina Cury, ressalta que todos os elos da cadeira de galpões – ocupantes, investidores e desenvolvedores estão “com foco na distribuição rápida, ou seja, o mais próximo possível dos grandes centros”. “O mercado de galpões está bombando”, afirma a presidente da Newmark.

Marcio Kawashima, também sócio-diretor da Biswanger, destaca que as empresas tiveram de acelerar suas estratégias de entrega, com desenvolvimento de novos pontos de distribuição, para adequar melhor a logística à necessidade das grandes cidades.

Fonte: Revistas Valor Econômico  
Por Chiara Quintão