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Em janeiro, quando a hipótese de uma pandemia assim era inimaginável, trouxemos uma matéria sobre as perspectivas dos condomínios logísticos para 2020. Na época, a palavra “crescimento” definia tudo, consenso absoluto no setor! Todos os grandes players contavam com a recuperação da economia. Que não se recuperou, despencou!

Ainda assim, os empreendimentos logísticos se fortaleceram, mesmo com e principalmente na crise. Isso por que o setor foi “privilegiado” pela onda do e-commerce. As vendas on-line já ocupavam, literalmente, grandes áreas nos galpões e condomínios logísticos, isso é fato, porém, no início do ano, por mais otimista que fossem as previsões, ninguém diria que o e-commerce cresceria mais de 56,8% em apenas oito meses. Não é? É, cresceu, em níveis nunca vistos nos últimos 20 anos, segundo o Ebit | Nielsen. Movimentou R$38,8 bilhões em 90,8 milhões de pedidos entre janeiro e ju- nho. Foram 7,3 milhões de brasileiros comprando on-line pela primeira vez.

De fato, o comércio eletrônico melhorou a noção de novo normal e ganhou muito espaço!
 

O ESPAÇO DO E-COMMERCE NOS GALPÕES LOGÍSTICOS

A conta é simples: um boom de vendas, somado a consumidores ávidos e exigentes é igual ao aumento na demanda por áreas de armazenagem e distribuição. Detalhe, áreas com boa localização, escaláveis, conectadas e adequadas à velocidade do on-line. Resultado: enquanto outros setores se retraiam, o de condomínios logísticos expandia-se.

Se em 2019, o e-commerce foi responsável pela locação de 35% dos novos espaços da GLP, neste ano o percentual subiu para 68%, isso só de março a setembro.

Acrescendo janeiro e fevereiro nesta conta, a LOG viu a procura por seus galpões aumentar em 57%, só pelo e-commerce. Apenas no terceiro trimestre deste ano, a alta foi de mais de 200% em relação ao mesmo período do ano passado. O impulso foi tanto, que a LOG já classifica o semestre como seu melhor período de locação. Não é para menos, foram 41 novos contra- tos assinados, 231 mil m2 de Área Bruta Locável (ABL), em nove estados e 12 setores de atuação, além de sua menor taxa de vacância da história (4,5%).

A Fulwood alugou 130 mil m2 durante a pandemia, com incríveis 94% deste total correspondendo às empresas de e-commerce. Com a recessão, os demais setores empresariais respondem, atualmente, a apenas 6% das áreas locáveis.

A Hines, entre novos contratos e expansões, acumula à sua soma novos e expressivos 50 mil m2.

De acordo com a Retha, o impulso do e-commerce contribuiu ainda mais com o setor: garantindo a sua estabilidade. Isso por que a empresa não demitiu e manteve o nível dos seus negócios, o que foi possível pelo fato de o e-commerce ter sido suficientemente forte para suprir, e compensar, a queda apresentada por outros segmentos atendidos.

UM NOVO PORTFÓLIO

É claro que a torcida é pela recuperação de todos os ramos empresariais, mas, por enquanto, o e-commerce se delicia com uma farta fatia no portfólio dos condo- mínios logísticos e galpões.

Imagine o todo, a gama de clientes que locam espaços da GLP. Saiba que em setembro, 58% desses espaços eram ocupados por operações do comércio eletrônico. Mais da metade! A dimensão fica ainda maior na comparação com o ano de 2016, com 19%. Em 2019, esse número já havia dobrado, ainda assim fica evidente a representatividade na ocupação das instalações logísticas. Será que ela se manterá? “As mudanças comportamentais motivadas pela pandemia devem se tornar o motor para uma mudança de patamar no e-commerce brasileiro. O setor deve se estabilizar em um patamar mais alto do que o anterior no pós-pandemia”, arrisca Mauro Dias, presidente da GLP Brasil.

Mas ainda há muito espaço a conquistar, na opinião de Fernando Pasmanik Schilis, responsável pela área de novos negócios da Fulwood. “Frente a outros países, a adesão do e-commerce ainda é pequena. Cremos que estamos longe da saturação do mercado e que ainda há muito potencial de crescimento”. Possibilidades à parte, vale ressaltar que o comércio eletrônico já representa 48% da ABL da companhia. Até março, antes da pandemia, o índice era de 17%.

Na LOG, as operações totais ou parcialmente ligadas ao e-commerce também têm igual papel de destaque, já que correspondem a 40% das ocupações. “É um segmento que tem grande representatividade no nosso negócio”, analisou Guilherme Trotta, diretor comercial.

A pergunta que fica é: há alguém que ainda duvide de que os empreendimentos logísticos manterão bases sólidas no e-commerce? Steven Mathieson, diretor da Hines, não. “Está claro que o comércio on-line será o grande tomador de área nos próximos desenvolvimentos”.

Seria impossível discordar, até por que, mesmo com o retorno das atividades físicas, as vendas on-line que oferecem boas experiências de consumo não perderão seu público (na opinião dos especialistas em consumo). Sendo assim, é certo que para as construtoras, “a maior parte dos clientes pertence à cadeia do comércio eletrônico, mesmo que indiretamente, seja na área da logística ou no armazenamento”, como frisou Marino Mário da Silva, CEO da Retha.

OS PEQUENOS EM MEIO AOS GIGANTES

É comum que nós, da mídia, evidenciemos as man- chetes dos grandes Centros de Distribuição (CDs) e galpões que são ocupados pelos gigantes do e-commerce (que dispensam apresentações), mas os pequenos não passam desapercebidos por nenhum dos nossos entrevistados. Todos eles mostram-se aptos às operações menores (embora promissoras).

Nesse contexto, flexibilidade é a palavra de ordem na Hines. “A estratégia de estar próximo aos grandes centros só ganhou força com esse tipo de demanda. Com projetos flexíveis, damos ao inquilino a facilidade de locar áreas de tamanhos diversos”, afirmou Mathieson.

Aparentemente, o e-commerce consagrou tendências, como lembra Silva. “Os pequenos armazéns, ou self storage, já não são hipóteses, e sim uma realidade, principalmente nos grandes centros comerciais onde a localização é extremamente relevante à operação. Existem estudos de condomínios, dentro de São Paulo, voltados para essa logística, inclusive em dois andares e não apenas térreo, como é o galpão tradicional, justamente por conta do terreno e custo elevado”.

De fato, opções não faltam. Na LOG, por exemplo, podem ser locados módulos a partir de 800m2. “Independentemente do tamanho da sua operação, nossos clientes encontram diferenciais que os auxiliam, afinal, atuamos, em todo o Brasil, com unidades classe A”, reforçou Trotta.

Dias, completa afirmando que a GLP trabalha majoritariamente com o modelo big box, que compreende galpões com grandes áreas, “mas o produto é flexível e permite a modularização, disponibilizando áreas adequadas a diferentes tamanhos operacionais”.

Já projetados para atender as mais diversas necessidades dos clientes, os imóveis da Fulwood também seguem padrão triple A, de acordo com Mariana Schilis Viotti, da controladoria. “Nossos empreendimentos são novos e já preveem as características básicas principais para operações eficientes, incluindo espaços adequados para manobra de veículos”.

O FUTURO EM METROS

Mesmo em tempos de incertezas, parece certo que o e-commerce continuará em destaque e sustentando planos de novos empreendimentos logísticos, no futuro.

Para Mathieson, o potencial ainda é imenso. “Quan- do olhamos para o mercado de galpão nos EUA, e mesmo Europa, e comparamos com a nossa situação, vemos o quanto temos para crescer no Brasil”.

Viotti também vê como certa a previsão. “O mercado de e-commerce não estava preparado para uma aceleração do crescimento tão rápida e, para manter o ritmo aquecido de demanda, será necessário desenvolver novas áreas”.

Certa e considerável é a metragem dos novos imóveis, em breve disponíveis, em reafirmação ás projeções otimistas do setor de imóveis.

Só a GLP, iniciou o desenvolvimento de 391 mil m2 em novas obras desde janeiro. Destes, 60 mil m2 já serão concluídos este ano. “As obras fazem parte dos planos de desenvolvimento para expansão do nosso portfólio de instalações logísticas eficientes e modernas nos principais hubs de São Paulo”, anunciou Dias.

A entrega da Retha já aconteceu, em outubro. Foram 73.259,76m2 de área privativa do empreendimento Icon Realty Cajamar, gerenciados pela empresa do início ao fim. “É um empreendimento com qualidade, segurança e sustentabilidade”, frisou Silva.

Com ousadia, a LOG, por meio do seu plano Todos por Um, objetiva construir um milhão de metros quadrados de ABL, até 2024. Uma segunda unidade já está prevista para o Ceará, com 54 mil m2, até o fim do primeiro semestre de 2021. Serão acrescidos á soma mais 46 mil m2 em Goiás, o segundo empreendimento no estado. Em Minas Gerais, está prevista a ampliação de um espaço já existente, porém a metragem não foi divulgada.

Aparentemente, a metragem e os investimentos falam por si. O setor de condomínios e galpões logísticos vive uma ótima fase. E o e-commerce é o “culpado”, inegavelmente.

E por falar em investimentos…
 

A ONDA DOS INVESTIDORES

Para os empreendedores logísticos, as boas notícias não param na queda da taxa de vacância. O mercado está em alta, bem na mira dos investidores.

O cenário, que já caminhava bem, conta agora com juros baixos e a explosão do e-commerce na pandemia, atraindo a atenção dos gestores de fundos de investimentos, que têm adotado os fundos imobiliários de logística como principal estratégia. Os rentáveis fundos de logística estão com tudo e vão gerar ótimos frutos, ou melhor, novos e modernos empreendimentos.

“Os imóveis logísticos são como um oásis para os investidores, em relação a outros segmentos imobiliários que sofrem com a pandemia. Vemos galpões com taxas de vacâncias muito menores do que escritórios comerciais bem-localizados, por isso eles têm sido vistos como uma ilha de salvação para investidores imobiliários”, analisou Silva.

Na opinião de Trotta, o movimento de busca pelas formas mais viáveis de valorização é comum aos investidores e já esperada. “Durante a pandemia, os fundos de logística foram os menos impactados, por isso o aumento da procura por essa classe de ativo”.

Viotti e Schilis veem com naturalidade a popularização dos ativos, já que há tempos os fundos de galpões logísticos se mostram um negócio interessante, de acor- do com a dupla a frente da Fulwood. Prova disso seria a parceria da empresa com a Vinci Partners, empresa de fundos de investimentos, ainda em 2018.

Favorável à expansão dos negócios, o maior interesse no mercado imobiliário logístico, também foi sentido pela Hines. “Por aqui, é nítido o maior interesse dos investidores, e não temos dúvida de que este fato proporcionará o desenvolvimento de novos projetos. O bom, é que vemos um lado forte da demanda também suportando a estratégia de novos desenvolvimentos, ou seja, o setor passará por um excelente momento”, projetou Mathieson.

Forçados a nos acostumar com novidades não tão positivas, o novo normal do setor dos condomínios está pautado no crescimento e nos traz uma certeza boa: a logística tem pilares sólidos!

Fonte: Revista Mundo Logística | Edição 79 – nov/dez 2020.
Matéria escrita por Acássia de S. Leite