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Demanda continua firme e as empresas reduzem os estoques de galpões para manter os valores dos aluguéis em São Paulo e no Rio de Janeiro 
   

   Para evitar a contração dos preços médios dos aluguéis pelo excesso de oferta, o mercado de condomínios logísticos decidiu reduzir em 800 mill metros quadrados (m²) a entrega de um novo estoque de galpões das classes A+, A e B. De acordo com levantamentos da SiiLA, multinacional americana de inteligência imobiliária que oferece soluções para o setor, as entregas previstas para este ano somavam três milhões de m². Uma nova estimativa mostra agora que a desova deve ser de 2,2 milhões de m². Mesmo assim, essa área, equivalente a cerca de 270 campos de futebol, é quase o dobro do que foi entregue no ano passado (1,15 milhão de m² ).

   Dados da Cushman & Wakefield, uma das líderes globais na indústria de imóveis comerciais, indicam que os preços médios do aluguel de um galpão logístico no território nacional estão em RS 19,30 por m², pouco acima dos R$ 18,90 no início do ano. Mas este valor dispara para RS 28,78 para galpões num raio de até 15 quilômetros (km) do centro de São Paulo, que concentra os maiores estoques do país. No início do ano, o aluguel médio do m² nas proximidades da capital paulista estava em R$ 27,46. Este preço cai para R$ 22,66 para galpões em condomínios logísticos num raio entre 15 km e 30 km (R$ 21,16 no começo do ano).

   Giancarlo Nicastro, ao da SiiLA Brasil, afirma que o segmento vive um bom momento, turbinado com o aumento nos valores de locação e da demanda, principalmente de galpões em condomínios bem localizados. A Cushman & Wakefield avalia também que o setor entrou num ciclo saudável, em que o cenário, além de positivo, é otimista. “Acredito que, em 2022, a indústria de condomínios logísticos continuará a buscar espaços para a construção de novos galpões para atender à demanda de clientes que buscam cada vez mais segurança, eficiência e agilidade para a distribuição de seus produtos”, diz Eric Ammirati, gerente de leasing industrial da Cushman & Wakefield no Brasil.

   Tanto a SiiLA Brasil como a Cushman & Wakefield apontam o comércio eletrônico como o principal responsável pelo desempenho positivo do setor. Empresas como Mercado Livre, Magazine Luiza e Amazon, por exemplo, estão entre as que mais áreas absorveram até setembro. Outro fator que tem impactado o segmento é a migração de alguns setores industriais (farmacêutico, automotivo, bebidas e alimentos, entre eles) de galpões menos sofisticados para os de alto padrão (A+ e A).

   Embora não existam dados precisos sobre os investimentos feitos pelos principais players desse mercado, Nicastro calcula que o custo médio para erguer um condomínio logístico hoje é de R$2,5 mil o m², incluindo o terreno. Isso quer dizer que os 2,2 milhões de m² que serão entregues neste ano devem absorver pelo menos R$ 5,5 bilhões em investimentos, além de gerar mais R$ 500 milhões em aluguéis, considerando que o preço médio de locação no país está em R$ 19,30 o m². Em 2020, segundo a Cushman & Wakefield, o volume de negócios no setor somou pouco mais de R$ 4 bilhões, mais 23% ante 2019, quando alcançou R$ 3,3 bilhões.

  Os dados positivos não param por aí. As absorções líquidas (diferença entre as áreas alugadas e áreas devolvidas), principal termômetro do mercado, somam até setembro 1,23 milhão de m², área 71,3% maior à do mesmo período de 2020. Trata-se do melhor número dos últimos anos, um recorde histórico, diz Ammirati. Esse movimento impactou na taxa média de vacância (galpões ociosos) que caiu de 16% em 2020 para 11%, segundo dados da Cushman & Wakefield.

   Vale lembrar que a ociosidade em 2017 chegou ao patamar de 23%, um dos mais altos dos últimos cinco anos. Mas a redução mais expressiva na ociosidade foi verificada em São Paulo, apesar das novas entregas que se somaram ao seu estoque. Num raio de 15 km da capital paulista, a ociosidade caiu para 0,7%. Ou seja, praticamente não existem galpões disponíveis para alugar, diz Ammirati.

   É o caso da Prologis, que hoje tem quase 100% de seu portfólio operacional de um milhão de m² locado e está com 70% dos seus galpões em construção pré-locados. “Fechamos 2020 com 100% de ocupação, e acredito que 2021 não será muito diferente”, diz Armando Fregoso, principal executivo da Prologis no Brasil. Ele diz que neste ano a empresa investiu cerca de R$ 1 bilhão em novos empreendimentos, montante igual ao aplicado em 2020.

  “Seis novos galpões foram construídos e oito estão em construção”, afirma. A empresa decidiu começar a terraplenagem para seu primeiro condomínio logístico no corredor da rodovia Raposo Tavares (SP), que terá uma área total de 80 mil m². Ao todo, segundo Fregoso, os novos galpões representam um acréscimo de 635 mil m² ao portfólio da Prologis no Brasil, em parceria com a Ivanhoe Cambridge. Um aumento de 50% em relação ao fim de 2020.

 “Temos um pipeline de construção, e o seguimos de maneira cuidadosa e diligente. Vamos continuar a acompanhar o mercado e suas necessidades”, diz o executivo da Prologis, cujos galpões estão localizados nas principais rodovias de São Paulo e do Rio de Janeiro, regiões onde a demanda cresceu puxada pelo e-commerce, indústria farmacêutica, varejistas e transportadoras. “Esse é um mercado que mudou no país na última década. Houve uma conscientização sobre a importância da eficiência dos centros de distribuição, e isso refletiu em todos os tipos de empresa”, acrescenta Fregoso.

   Outro player do setor que está com o estoque praticamente alugado é a GLP Brasil. A taxa de ocupação atual da empresa é de 96% (base primeiro semestre 2021), acima dos 95% registrados em igual período de 2020. A empresa possui cerca de três milhões de m² construídos e 1,8 milhão de m² em desenvolvimento, segundo Ricardo Antoneli, diretor de desenvolvimento da GLP Brasil. “No primeiro semestre deste ano, registramos 507 mil metros quadrados em novas locações e renovações de contratos, volume 54% acima do registrado no mesmo período do ano passado.”

  Em 2020, pelo quarto ano consecutivo, Antoneli afirma que A GLP bateu recorde histórico de novas locações,com quase 1,1 milhão de m² (considerando novas locações e renovações de contratos). “Esse volume foi 125% superior aos 488 mil metros quadrados locados em 2019, que também mostrou um recorde em relação ao ano anterior.” Nos últimos 12 meses, segundo ele, a empresa começou a construção de 580 mil m², dos quais 482 mil m² serão entregues neste ano nas regiões das cidades de São Paulo e Rio de Janeiro. 

   Antoneli diz que neste ano a empresa lançou um novo fundo com R$ 2,63 bilhões de equity em investimentos. Deste montante, 56% (R$1,48 bilhão) foram alocados e o restante será investido ao longo dos próximos quatro anos. “Temos hoje no pipeline de desenvolvimento 1,8 milhão de m², dos quais 580 mil m² foram iniciados, próximas às cidades de São Paulo e do Rio de Janeiro. O restante das áreas, que também estão localizadas próximas aos maiores centros consumidores, será desenvolvido ao longo dos próximos anos.”

   A Log Commercial Properties, desenvolvedora de ativos logísticos greenfield e uma das maiores locadoras de galpões de alto padrão no país, programou investir R$ 2,5 bilhões entre 2020 e 2024, quando terá colocado no mercado mais de R$ 1,5 milhão de m². Sergio Fischer, CEO da companhia, afirma que mais de 400 mil m² estão em construção hoje em cidades que vão de Porto Alegre (RS) a Belém (PA). “Até dezembro, vamos entregar 200 mil m² em áreas novas, que vão se somar aos cem mil m² entregues no primeiro trimestre”, explica Fischer. Em 2022, a Log deve entregar outros 400 mil m². Hoje, o portfólio da empresa passa de um milhão de m².

   Sobre a evolução da crise econômica e a frustração em relação ao crescimento do país, Fischer diz que o maior temor é a inflação, que impacta diretamente no setor imobiliário. “Esse é o grande ‘senão’ do setor. Mas, por incrível que pareça, há uma demanda crescente por galpões de alto padrão, principalmente de setores como e-commerce.” Fischer afirma que a taxa de vacância da Log não passa de 2%. Ou seja, dos mais de um milhão de m² em seu portfólio, apenas 20 mil m² estão ociosos.

  Fischer aponta, entretanto, que caso o cenário do setor mude, a empresa tem como puxar o freio de mão. “Felizmente não estamos nesse momento ainda”, explica. Ele diz que, caso a economia comece a se recuperar, a empresa está preparada para atender uma nova onda de demandas. “Temos terrenos comprados e projetos aprovados. Somos a única empresa do setor que dispõe de construção própria, justamente para ter a agilidade exigida.”

   Nicastro, da SiiLA Brasil, acredita que apesar do momento econômico do país os players deste mercado não têm deixado de observar que o brasil apresenta um déficit logístico expressivo, comparado com mercados como o americano e o chinês. Daí haver espaço para continuar a crescer. Hoje, o estoque nacional de galpões logísticos gira em torno de 21 milhões de m², área ocupada só pela Amazon nos Estados Unidos, segundo o executivo da SiiLA.

Fonte: Valor Setorial — Por Vladimir Goitia