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Além de o mercado não estar reagindo, maioria dos novos empreendimentos está concentrada em São Paulo e apenas quem já tem terrenos desenvolve projetos.

Apesar do cenário adverso, em que a recuperação econômica observada no início do ano perdeu fôlego, somado a um quadro político eleitoral para lá de incerto, o mercado de condomínios logísticos não sucumbiu a essas pressões, mas também não começou a reagir. As entregas de novas áreas não apenas têm andado de lado como também se encontram concentradas em São Paulo.

Dos 154,1 mil metros quadrados de novos empreendimentos das classes A e A+ (modernos e de alto padrão) concedidos no segundo trimestre deste ano em todo o país, cerca de 150 mil metros quadrados se referem apenas a dois novos condomínios logísticos construídos no município de Guarulhos (SP), considerado uma das melhores localizações para esse tipo de empreendimento.

Nem mesmo outros Estados do Sul do país, importantes para o segmento, têm oferecido novas áreas. O Rio de Janeiro não consegue resolver a questão de segurança e o sério problema da criminalidade, afetando o lançamento de novos empreendimentos. “Daí que a nossa expectativa para este ano é entregar no máximo entre 400 mil e 500 mil metros quadrados, mesmo patamar do ano passado”, afirma Mario Gurgueira, diretor executivo de mercado de capitais da Cushman & Wakefield. Para efeito de comparação, em 2016, no meio da pior crise, o segmento de alto padrão de condomínios logísticos entregou 1,28 milhão de metros quadrados.

Neste cenário de expectativas frustradas, São Paulo, Estado onde está concentrado mais de 80% desse tipo de empreendimento, é o centro que tem mostrado resultados um pouco mais animadores, de acordo com levantamento da Herzog Imobiliária, líder na comercialização de imóveis industriais. Embora a área entregue no primeiro semestre deste ano tenha sido de apenas 27 mil metros quadrados – tudo isso na região do ABCD -, a expectativa para o segundo semestre é entregar 470 mil metros quadrados, 90% dos quais na Grande São Paulo. Simone Santos, diretora de serviços corporativos da empresa, lembra que em 2017 foram concedidos em São Paulo 396 mil metros quadrados, ante 708 mil metros quadrados em 2016. Esses dados estão muito abaixo dos 4,65 milhões de metros quadrados entregues entre 2012 e 2015 (média de 1,16 milhão de metros quadrados por ano).

Sobre futuros investimentos, Gurgueira diz que só as incorporadoras que possuem terrenos prime estão desenvolvendo novos projetos. “Quem não tem terreno não está comprando, porque prefere não correr risco de ficar, depois, com galpões vazios”, diz. “Do inicio do ano até agora, não mudou quase nada na questão econômica do país. Os dados de emprego, considerado um termômetro importante por nosso segmento, não mostraram nenhuma reação.” Outro fator que tem impedido uma reação é o desempenho negativo de mais de um terço dos setores industriais na primeira metade do ano, segundo o Instituto de Estudos para o Desenvolvimento Industrial (Iedi), principalmente a área têxtil e a de construção.

Simone, da Herzog, reforça a percepção cautelosa de Gurgueira e afirma que a crise econômica fez com que os investidores se tornassem mais criteriosos na aquisição de ativos. “Com isso, seja para aquisição de performados [condomínios prontos que contam com inquilino e não têm risco de vacância], seja para o desenvolvimento especulativo [construção de novas áreas para alugar], o raio de análise do incorporador diminuiu consideravelmente, preferindo ficar nos limites do Rodoanel em São Paulo”, diz. “Há exceções que buscam alternativas, mas a maioria tem esse limite de distanciamento como alvo.” É mais ou menos o caso da GLP Brasil, líder do setor de condomínios logísticos no país. A meta da empresa neste ano é investir R$ 400 milhões em obras de ampliação de dois condomínios (GLP Imigrantes e GLP Guarulhos) e na construção de um novo, nas proximidades da capital paulista, com uma área adicional de pelo menos 240 mil metros quadrados (m2) ao portfólio da GLP, hoje com 4,8 milhões de m2 no país todo. Do total, 2,9 milhões de m2 estão construídos e 1,9 milhão de m2 em fase de desenvolvimento, diz Mauro Dias, presidente da GLP Brasil. O fato de os investimentos da GLP não terem sido interrompidos decorre de sua taxa de vacância, que é de apenas 8%, sendo que a taxa média do mercado de condomínios logísticos está em 25%. “Isso comprova o acerto da nossa estratégia de, mesmo na crise, continuarmos investindo para atender nossos clientes.” A ociosidade, outro termômetro relevante do segmento de galpões classes A e A+, aumentou de 23,9% no primeiro trimestre para 24,7% no segundo. Em 2015, esta taxa estava no patamar de 18%, segundo a Cushman & Wakefield. Nem mesmo a absorção líquida (diferença entre áreas alugadas e áreas devolvidas), que cresceu 88% no segundo trimestre, se comparado com igual período de 2017, fechando com 21,1 mil metros quadrados, foi suficiente para aliviar a taxa de vacância. Alinhado com esse resultado ocioso em condomínios, o preço médio de locação sofreu uma contração, passando de R$ 19,85 para R$ 19,56 o metro quadrado.

Em São Paulo, segundo a Herzog, o valor médio de locação nos últimos três trimestres está em R$ 18,95 o metro quadrado, porém as margens de negociação continuam expressivas, chegando até 40% quando embutidos, além dos descontos, os prazos de carência, especialmente para regiões do interior.

Obras de ampliação do GLP Guarulhos. em São Paulo Neste cenário incerto, a GLP conseguiu no primeiro semestre deste ano assinar a locação de 126 mil metros quadrados em novos contratos, impulsionado, principalmente, pelo crescimento do e-commerce no país, responsável por 51 % das novas áreas alugadas. Segundo Dias, as locações da empresa no primeiro semestre cresceram 7,8% ante o mesmo período de 2017.0 Mercado Livre, por exemplo, duplicou a área locada com a GLP, passando de 26 mil para 51 mil metros quadrados no interior de São Paulo.

Já a Drogarias Pacheco, novo cliente, passou a ocupar um galpão de 28 mil metros quadrados no Rio. “Com esses números, acredito que fecharemos 2018 com balanço positivo. O ano passado foi o nosso melhor ano desde quando a GLP começou a operação no Brasil. Alugamos 270 mil metros quadrados de novas áreas e expansões”, afirma Dias.

A Prologis, que se absteve de abrir números sobre o desempenho da empresa no primeiro semestre, informa que nos próximos cinco anos pretende erguer 1,2 milhão de metros quadrados em terrenos que possui. Essa área deve se somar ao estoque de um milhão de metros quadrados atual.

“Continuamos focando nos mercados de São Paulo e Rio, próximos aos principais centros de consumo”, diz Armando Fragoso, vice-presidente da empresa no Brasil.
Já a Hemisfério Sul Investimentos (HSI), que retomou sua aposta no mercado de condomínios logísticos de alto padrão por meio da Syslog, acabou de adquirir um empreendimento no Rio (Syslog Galeão) com 57 mil metros quadrados para agregar ao seu portfólio de 112 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL), distribuída em Curitiba (PR) e em Duque de Caxias (RJ). Adquiriu um terreno na rodovia Anhanguera, próxima ao Rodoanel (SP), onde está desenvolvendo um condomínio logístico. “Esse empreendimento terá uma área de 80 mil metros quadrados, com previsão de conclusão para o segundo semestre de2019”, afirma Máximo Lima, sócio-fundador da HSI. A Syslog planeja contar com pelo menos 500 mil metros quadrados de galpões prontos para locação nos próximos anos, com investimentos de R$ 500 milhões.
A taxa média de vacância do portfólio da Syslog é de 15%, concentrada no Rio dejaneiro, Estado que tem enfrentado sérios problemas de segurança. “Esperamos atingir a ocupação total nesse condomínio ao longo dos próximos 12 meses”, diz Lima. Segundo ele, a HSI prefere desenvolver condomínios logísticos próprios em regiões mais premium (bem localizadas) a fechar operações de built to suit (construção sob medida ou sob encomenda) em regiões não tão óbvias.

Para ele, as melhores oportunidades estão nas regiões Sul e Sudeste do país. “Acreditamos que os condomínios logísticos de alto padrão em áreas próximas aos grandes centros urbanos, preferencialmente capitais, serão muito demandados nos próximos anos, especialmente por empresas de e-commerce.” E é justamente o crescimento do e-commerce que tem puxado os investimentos em inovação tecnológica para melhorar a logística de distribuição das empresas e a redução de custos em condomínios logísticos. Carlos Corsini, responsável pelo gerenciamento de propriedades, gestão de projetos e obras da Colliers International Brasil, organização que oferece soluções imobiliárias ao redor do mundo, destaca algumas iniciativas, como reúso da água e a instalação de placas fotovoltaicas, para diminuir gastos com energia.
Entretanto, diz Corsini, o impacto maior é na área de segurança com a implantação de vistoria e segurança com drones, biometria, reconhecimento facial e telemetria. Segundo ele, a segurança corresponde a 45% do total dos custos condominiais.

Fonte: Revista Valor Setorial