Novidades

O crescimento do e-commerce durante a pandemia, a preocupação com a segurança patrimonial e a necessidade de atuar em sintonia com os princípios ESG têm elevado o padrão de qualidade dos galpões logísticos a um patamar semelhante de mercados mais desenvolvidos como Estados Unidos e os países asiáticos fornecedores de eletroeletrônicos. Segundo estudo relativo ao segundo trimestrere redeste ano da Buildings, empresa especializada em pesquisaimobiliária corporativa, estão instalados 695 condomínios logísticos com essas características, número que se aproxima de 900 se incluídos os que estão em construção ou em projeto, o que representa um estoque total de 29,2 milhões de metros quadrados (m²).

Parece muito, mas representa apenas 1% do parque instalado nos Estados Unidos e 20% do mercado mexicano. Uma parcela considerável é formada por depósitos antigos, que não possuem conforto térmico ou iluminação adequada, o que afugenta os grandes operadores de e-commerce. Para ganhar competitividade em um setor que faturou R$ 161 bilhões em 2021, com crescimento de 21% em relação ao ano anterior, os grupos que atuam no comércio eletrônico optam por galpões logísticos classificados como AAA, que oferecem soluções na economia de energia, adotam métodos sustentáveis na construção e propícia m o uso de inovadoras tecnologias digitais. Ou seja, em um setor que deve crescer 9% em 2022, segu não estimativa da Neotrust, a tecnologia faz toda a diferença.

Com base nos custos de obras, a estimativa de investimentos em galpões logísticos AAA deve fechar o ano na casa de R$ 6,4 bilhões, um acréscimo de 2,6 milhões de m², de acordo com estimativa da empresa global Cushman&Wakefield, que atua junto a 40 operações logísticas no país, em distintas funções, como locadora, gestora e desenvolvedora de projetos.

“A área com mais ênfase em tecnologia é na segurança, com plataformas que permitam autoatendimento e checagem em uma distância de dois quilômetros antes de o cominhão chegar na portaria por meio de um QR Code enviado ao motorista”, afirma Jamile Pedroso, gerente de portfólio da Cushman&Wakefield. Além da segurança, o sistema permite mais agilidade na entrada do caminhão e evita filas, o que é fundamental , principalmente em datas fortes do comércio como Black Friday e Natal.” Apenas a fiscalização do baú precisa ser manual. O processo é muito mais rápido, comparado a antes da pandemia”, diz Pedroso. Em caso de frotas, é possível fazer o cadastro prévio da placa e do CPF do motorista. Já os funcionários ingressam por meio de reconhecimento facial.

Em diferentes versões, sistemas semelhantes já são adotados pelas companhias globais que atuam no Brasil, como a GLP, que gere 4,6 milhões de m² em condomínios logísticos. Além da agilidade na portaria, o aplicativo Fast Pass é compartilhado para locatários e pelos seguranças internos, que contam com áreas exclusivas para permitir o acesso, saber o tempo de permanência de cada veículo ou pessoa desde a entrada até a saída. “Em 2016, as operações de comércio eletrônico eram 19% da nossa área locada. Em 2021, encerramos com 62%. O objetivo foi desenvolver um aplicativo que pudesse ser usado pelos clientes para facilitar a rotina e tornar os processos mais ágeis”, afirma Mauro Dias, presidente da GLP no Brasil.

Em paralelo aos investimentos da GLP nos galpões, os operadores logísticos aprimoram as suas estratégias logísticas, afirma o executivo. Ele cita o exemplo da gestora de frotas Cobli, que desenvolveu um produto de telemetria integrado a uma plataforma de gestão, que agrega inteligência na definição de rotas até o destino final. “São soluções que tornam mais eficiente o ecossistema de logística”, afirma.

Os investimentos vão ao encontro do que foi preçonizado no estudo 2021 Global Logistics Outlook, elaborado pela matriz da Cushman&Wakefield. Sem mencionar o Brasil, o estudo destaca a tendência irreversível de se agregar mais tecnologia aos galpões, tanto para gerar maior eficiência, como também para compensar a falta de mão de obra, em razão de questões trabalhistas e da adequação aos padrões ESG, enfatizando que “30% da força de trabalho pode ser substituída pela tecnologia”.

Para as companhias, o grande desafio é obter a certificação Leadership in Energy and Enviromental Design (LEED), emitida pela entidade americana U.S. Green Building Council, que estimula a sustentabilidade desde a concepção do projeto até a manutenção do mesmo. Compartilhado por dois grandes grupos, o galpão Embu II, no município de Embu (Grande São Paulo), possui iluminação natural com telhas translúcidas em seus 52 mil m², o que lhe conferiu a certificação LEED Gola a mais alta da tabela. O sistema conta com sistemas de medição de gasto de energia, iluminação, ar-condicionado e tomadas a cada módulo no galpão. “Atuamos dentro dos princípios ESG há mais de dez anos. Há sensor de luminosidade interno, pelo qual a luz acende quando há pouca luminosidade externa e apaga em dias claros”, explica Steven Mathieson, diretor da Hines do Brasil, grupo americano com atuação em nove galpões nos Estados de São Paulo, Rio de Janeiro e Amazonas.

Na mesma linha de sustentabilidade, a GLP desen volveu dois galpões movidos a energia fotovoltaica. A primeira experiência fica em Louveira (SP), em um imóvel operado pela DHL para a Nike. Lá, foram instaladas 2,3 mil placas solares, que geram 1.215,4 MWh, energia equivalente à emissão de 316 toneladas de CO2, nos próximos 25 anos. Em 2021, em parceria com a Comfrio (desenvolvedora de soluções logísticas no setor de alimentos), inaugurou um galpão de 6 mil m² em Guarulhos (SP), com geração de 236,8 MWh por ano. “Queremos expandir para outros empreendimentos”, afirma Dias.

Com 17 empreendimentos logísticos prontos e em projeto até o fim de 2022, a desenvolvedora mineira Log investiu R$ 8,5 milhões nos dois últimos anos em plataformas digitais e desenvolvimento de obras LEED. A empresa tem 14 anos de vida e atravessa um momento de forte expansão, com mais de 1 milhão de m² de área em 38 cidades. O foco está alinhado com crescimento do e-commerce. “Todos os grandes grupos estão em nossa carteira”, afirma Marcio Siqueira, diretor-executivo.

Para ganhar agilidade na entrega dos empreendimentos, a Log utiliza os recursos da metodologia Building Information Modeling (BIM), que permite visualização tridimensional de todas as etapas da obra, com mais otimização e menores riscos de impacto ambiental. Os projetos são acompanhados por imagens de drones com câmeras de monitoramento timelapse e gerenciadas on-line, capazes de permitir o acompanhamento de dez projetos em andamento pela matriz. Os resultados têm sido positivos. “Com estas técnicas, entregamos um galpão de 100 mil m², em Betim (MG), para o Mercado Livre, em apenas dez meses após iniciadas as obras”, diz Siqueira.

Hoje, as principais cidades disputadas para a construção de galpões estão nas áreas metropolitanas de São Paulo (SP), Rio de janeiro (RJ), Belo Horizonte (MG) e Campinas (SP), devido à eficiente rede viária nas regiões. Para os próximos anos, Siqueira projeta uma gradativa desativação dos depósitos antigos, principalmente os situados nas franjas das grandes cidades, que tendem a ser absorvidos pelo mercado imobiliário para empreendimentos comerciais ou residenciais. Os que permanecerem ativos deverão se adaptar às normas de conforto térmico e poderão ser usados como guarda-móveis ou pelas empresas de e-commerce para a last mile, último trecho antes da entrega ao destinatário final. Segundo ele, a last mile é comum entre os operadores logísticos nos Estados Unidos, mas ainda não é tão difundida no Brasil.