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Taxa de desocupação caiu no primeiro trimestre e a expectativa se volta para o e-commerce.

Após iniciar 2018 sob um panorama incerto, reflexo dos resultados aquém do esperado em 2017 devido à fraqueza da economia, o setor de condomínios logísticos encerrou o primeiro trimestre deste ano com expectativas mais otimistas. O principal motivo está na redução da taxa de desocupação (vacância) dos galpões e armazéns, nos três primeiros meses do ano, que baixou para 22%, enquanto no trimestre imediatamente anterior ficou em 23%. A volta da procura por locações pode ser traduzida por um movimento de recuperação, na avaliação de Mario Gurgueira, diretor executivo de mercado de capitais da Cushman & Wakefield, empresa de soluções e serviços imobiliários comerciais.

“A redução da vacância ainda é pequena, mas ela indica que o cenário está melhorando. É possível afirmar isso também com base na absorção líquida do estoque, um dos principais indicadores do setor, que cresceu”, diz. A absorção é o resultado de tudo o que o mercado alugou descontadas as devoluções. No primeiro trimestre de 2018, a absorção líquida no país foi de 205,9 mil metros quadrados, diante dos 196,6 mil metros quadrados do quarto trimestre de 2017, nos números da Cushman. Isso significa que novos empreendimentos estão sendo locados, ainda que em um ritmo mais lento.

O mercado logístico brasileiro manteve, entre janeiro e março, aproximadamente o mesmo volume de empreendimentos entregues no último trimestre de 2017. Foram construídos 57,9 mil metros quadrados de galpões ante 58,7 mil metros quadrados nos últimos três meses do ano passado.

Para 2018, a Cushman estima em mais 1,4 milhão de metros quadrados que deverão ser entregues ao mercado para locação. “Um número grande de condomínios logísticos localizados em pontos estratégicos de escoamento e próximos às principais rodovias tem se espalhado pelo país para atender à demanda de empresas que buscam uma solução para suas operações e principalmente para otimizar os gastos com logística.

O Brasil desembolsa quase R$ 811 bilhões ao ano com logística, transporte e armazenamento. Isso faz dos condomínios uma saída para reduzir o custo da logística no Brasil”, diz Guto Ferreira, presidente da Agência Brasileira de Desenvolvimento Industrial (ABDI).

O país tem, hoje, 17 milhões de metros quadrados em estoque de galpões e armazéns logísticos. Destes 17 milhões, 11 milhões estão em São Paulo, 2 milhões no Rio de Janeiro e os demais 4 milhões estão espalhados pelo país. Para 2018 a Cushman prevê a entrada de 345 mil metros quadrados em novos estoques. “Já temos até o mês de maio 200 mil metros quadrados locados, então os 50% restantes para atingir essa previsão são factíveis”, diz Gurgueira.

Segundo Maria Flávia Seabra, da Machado Meyer Advogados, que acompanha de perto o setor imobiliário, após o ano parado de 2017 para o setor, é possível ver desenvolvedores olhando para novos empreendimentos logísticos ou para expansão e também já há retomada na locação dos galpões”, diz. Mas não é só isso. “Também vemos um movimento de investidores interessados na formação de fundos imobiliários com lastro no aluguel dos galpões logísticos”, diz.

No fim de abril, a gestora Horus GGR comprou galpões da Ambev, no Rio Grande do Sul, que passou a usar o espaço a partir de então como inquilina da Horus. Esse foi o segundo ativo logístico da Ambev comprado pela Horus. O primeiro foi em 2017, em Itajai (SC).

“Temos um fundo de Investimento Imobiliário que adquire contratos atípicos de aluguel, com prazo mínimo de locação de dez anos, e enxergamos no mercado de fundos imobiliários de condomínios logísticos potencial para crescer”, diz Tiago Schietti, sócio da Horus GGR. Hoje, o fundo tem 13 imóveis do mesmo tipo em sua carteira, adquiridos no prazo de um ano, sendo que apenas entre fevereiro e abril de 2018 foram cinco aquisições de galpões de grandes empresas. “Nossa meta é encontrar RS 300 milhões em ativos até o fim do ano”, diz Schietti.

Muitas empresas que estão buscando galpões logísticos o fazem porque acreditam em uma melhora do cenário econômico neste ano, diz Maria Fernanda Hijjar, sócia-executiva do Instituto de Logística e Supply (lios), que estuda e analisa o mercado pelo lado dos usuários dos condomínios logísticos.

“O aumento da procura neste momento tem tudo a ver com as perspectivas mais otimistas dessas empresas”, diz. A LOG Comercial Properties, por exemplo, subsidiária de propriedades comerciais da MRV Engenharia, está erguendo um galpão com 35 mil metros quadrados em Londrina, no Paraná, com entrega para fim de julho e já alugado para uma rede de varejo. Em Fortaleza, a capital cearense, a LOG tem outro empreendimento erguido também para uma rede varejista e mais um desenvolvido sob medida (os chamados buit to suit) para um grande cliente de cosméticos.

Essas contratações da LOG foram originadas do aumento das vendas no e-commerce, hoje importante cliente desses condomínios, ao lado das lojas físicas e indústrias. Previsão da Associação Brasileira de Comércio Eletrônico aponta que o e-commerce brasileiro deverá crescer 15% em 2018 em realação a 2017 e faturar R$ 69 bilhões, com mais de 220 milhões de pedidos.

“A presença da LOG em 25 cidades espalhadas por nove Estados ajudou a empresa a fechar 2017 com uma vacância histórica, de um dígito apenas (9%)”, diz Guilherme Gramiscelli Trotta, gestor executivo comercial.

Em Sergipe, na capital Aracaju, a LOG dispõe de 32 mil metros quadrados de área locável. “Temos ainda na cidade três galpões em construção, com previsão de entrega de dois neste ano, em setembro e novembro, e o terceiro em 2019”, informa Trotta. Em Goiânia (GO), recentemente a empresa construiu e entregou três galpões 100% locados.

Um detalhe importante é que a locação de um dos três galpões, segundo o executivo, foi fechada antes de a obra ser finalizada. Essas operações prontas e em construção somam algo em tomo de 140 mil metros quadrados em obras, que, adicionados aos 730 mil metros quadrados já entregues pela empresa, colocam a LOG com um port- fólio de 870 mil metros quadrados, atendendo perto de 150 clientes. “Temos potencial para um portfólio de 1,5 milhão de metros quadrados”, diz o executivo.

Também de olho no e-commerce, a GR Properties planeja desenvolver galpões verticais dentro da capital paulista. “São empreendimentos menores, voltados para clientes com produtos de menor valor agregado, como as empresas de e-commerce”, conta Guilherme Rossi, CEO e fundador da GR.

Cerca de 80% do negócio da GR Properties ainda vem do segmento industrial. Com uma vacância de 50% nos empreendimentos mais recentes, a GR tem olhado para esse novo modelo. Os preços de locação do mercado subiram, no primeiro trimestre de 2018, para R$ 19,80 o metro quadrado, diante dos RS 19,41 no quarto trimestre de 2017.

Apesar da retomada lenta dos preços e das locações, as oportunidades no Brasil continuam existindo, na avaliação da GLP- Global Logistics Properties, que atua em oito países com condomínios classe A. “Mesmo durante a crise, o mercado continuou se movimentando, principalmente pela demanda do e- commerce”, diz Mauro Dias, presidente da GLP Brasil, cujo portfólio é de 2,8 milhões de metros quadrados construídos no Brasil, com vacância de 8%.

Para 2018, a GLP informa que acrescentará 176 mil metros quadrados ao seu portfólio no país, com um investimento de R$ 400 milhões. Hoje, os condomínios classe A, segmento onde a GLP atua com força, representam apenas 15% de todo o mercado. A empresa direciona seu investimento em áreas localizadas a um raio de 40/50 quilômetros da capital paulista. “É onde vemos oportunidade para crescer”, diz o executivo. “Em 2018, devemos ter mais de 200 mil metros quadrados no entorno de São Paulo, tanto do lado do ABC, com um projeto grande próximo à rodovia dos Imigrantes, e outro em Cajamar.

No mesmo segmento de galpões de classe A, a Pro- logis tem mais de 1,5 milhão de metros quadrados de galpões prontos, sendo 90% deles em São Paulo e 10% no Rio, mercados em que tem maior interesse. “A crise dos últimos dois anos gerou perda de inquilinos, com algumas reduções”, conta Rogério Cardoso, vice-presidente sênior e country manager do Brasil.

Ainda assim, a vacância da empresa é baixa se comparada à do mercado, de 9%. Em 2017, entregamos três galpões, um em Cajamar e outro na rodovia Castelo Branco. “Olhamos sempre para fora do eixo São Paulo- Rio, porque o mercado brasileiro tem uma demanda hoje de 350 mil metros quadrados, mas neste momento nosso foco vai ser mantido nesses dois Estados, diz.

Nos últimos dois anos, em que o setor andou mais devagar, a Prologis aproveitou para literalmente preparar o terreno para 2018. “Trabalhamos para aprovar os terrenos jã adquiridos e dar andamento à terraplena- gem, para deixarmos os locais prontos para a demanda deste ano”, diz Cardoso.

É nesses clientes que fugiram dos empreendimentos classe A que a Tópico calibra sua mira. Especializada em soluções para armazenagem, com 2 milhões de metros quadrados instalados no país, a empresa aposta na alternativa de seus galpões modulares, flexíveis, para a redução de custos das empresas com logística.

“Em um ano de incerteza, percebemos que muitas empresas estão em compasso de espera, o que torna os produtos da Tópico muito atraentes, porque, em vez de construir um galpão de alvenaria em suas áreas ou locar galpões semelhantes, ela pode optar por um galpão modular metálico montado e desmontado de acordo com as suas demandas”, diz Sebastião Furquim, CEO da Tópico. “Temos 1,5 milhão de metros quadrados alugados, e para 2018 esperamos crescer 8% em locações”, conta Furquim. A vantagem do produto modular, segundo o executivo, é que a locação pode ser feita com prazos curtos, de até dois meses, embora a empresa tenha clientes com locação de dez anos.

Hoje são mais de 40 equipes da Tópico na rua para montar e desmontar os galpões. “Estamos crescendo nas regiões do interior paulista, além do Centro-Oeste e Sul do país, onde o agronegócio passa ao largo da crise”, diz. Neste momento a empresa negocia com uma grande rede de varejo nacional, que cogita usar os galpões para a expansão de suas atividades nas regiões Norte e Nordeste do país.

Fonte: Revista Valor Setorial – Infraestrutura